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中古住宅を購入してリフォームすれば、新築よりもコストを抑えつつ理想の住まいが手に入ると聞くけど、「住宅ローンってどうなるの？」と疑問に思っていませんか？
実は、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」には、中古住宅購入とリフォーム費用をまとめて借りられる【フラット35】リノベという制度があります。
今回の記事では、【フラット35】リノベの仕組み・メリット・注意点・手続きの流れなどについてご紹介します。住宅取得と同時、もしくは住宅取得後にリフォームを検討している方必見の記事です。
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結論から言うと、リフォーム単体ではフラット35を利用することはできません。しかし、中古住宅の購入とセットで一定の性能向上リフォームを実施する場合は、【フラット35】リノベという制度を利用することができます。
【フラット35】リノベという制度は、中古住宅を購入しつつ、省エネや耐震性などの性能を向上させるリフォームを行うことを条件に、通常のフラット35よりも金利が優遇されることが特徴です。
また、住宅事業者があらかじめリフォーム済みの中古住宅を販売しているケースでも、条件を満たせば【フラット35】リノベの対象になります。
以下で、さらに詳しく【フラット35】リノベについて見てみましょう。
【フラット35】リノベは、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利の住宅ローン「フラット35」に、省エネ・耐震・バリアフリーなどの性能向上リフォームを組み合わせた制度です。以下のような特徴があります。
住宅購入費とリフォーム費用を一本化して借入できるため、資金計画がシンプルになります。ローンを一括管理できるので、支払管理や返済計画がしやすくなります。
また、複数の金融機関に申し込む手間も省け、手続きもスムーズです。一体型ローンのため、審査や契約も一本化されるのが大きな魅力です。
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リフォームによって性能向上リフォームの基準をクリアすれば、5年間または10年間の金利引き下げが受けられます。金利引き下げメニューは以下で詳しくご紹介します。
対象となる性能向上には、断熱改修・耐震補強・バリアフリー化などがあります。金利優遇によって、返済総額が大きく抑えられる可能性があります。リフォーム内容が住宅の資産価値向上にもつながるかもしれません。
フラット35リノベの金利引き下げメニューには、対象住宅の性能や家族構成などに応じて 金利Aプラン と Bプラン の2つの引き下げメニューがあります。具体的な適用条件は次の通りです。
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金利引き下げメニュー |
金利引き下げ期間 |
金利引き下げ幅 |
|
金利Aプラン |
当初5年間 |
年－1％ |
|
金利Bプラン |
当初5年間 |
年－0.5％ |
金利Aプランを利用するには、リフォームによって、断熱性・耐震性・バリアフリー性・耐久性など住宅性能が高い基準を満たすことが要件となっています。
子育て世帯などの家族構成や地方移住などの要件を満たしていると、より大きな金利引き下げができるケースもあるようです。
プランAほど高い性能は求められず、より一般的なリノベ基準を満たすことで利用できるようです。
維持保全型や地域連携型など他の金利引き下げメニューとの併用が可能なケースもあります。ただし、同時併用できないものもあるため、事前の確認が重要です。
金利引き下げメニューを利用するとどれくらいお得になるのでしょうか？以下の条件でシミュレーションしてみましょう。
・借入金額：3,000万円（融資率9割以下）
・借入期間：35年間
・返済方法：元利均等返済
・ボーナス返済：なし
・借入金利：1.80％／年
あらかじめリフォームされた中古住宅を購入する場合も、要件を満たせば利用可能です。この場合は、売主が取得した「適合証明書」があれば、買主側の手続きが簡略化されます。
物件を探す際には、「フラット35リノベ」対応物件かを確認するのがおすすめです。手間をかけずに金利優遇が受けられるため、忙しい子育て世帯にも人気があるようです。
返済中に金利が変わらないので、将来の家計計画も立てやすく安心です。子どもの進学や老後の備えなど、将来の支出を見通しながら安定した返済が可能です。
変動金利ローンと比べて、景気変動による金利上昇リスクを避けられるのも大きなメリットといえるでしょう。長期的に見て家計へのインパクトが小さく、精神的な安心感も得られます。
【フラット35】リノベを使うと、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか？ここからは、メリットについて詳しくご紹介します。
性能向上リフォームを行えば、当初5年間または10年間の金利が0.5%引き下げられる特典があります。家計への負担を軽減でき、とてもお得になるでしょう。
例えば、借入金額2,000万円・返済期間35年の場合、金利優遇によって数十万円単位の利息削減が見込めます。
この金利引き下げは「フラット35リノベ（金利BプランまたはAプラン）」として用意されており、リフォームの内容によって適用年数が変わります。要件として、省エネ・耐震・バリアフリーのいずれか1つ以上の基準を満たすことが必要です。
フラット35は全期間固定金利のため、借入当初から返済終了まで金利が変わりません。将来的な金利上昇のリスクもなく、家計管理がしやすくなるでしょう。教育費や老後の生活費など将来の出費を見据えながら、安心して住宅ローンを組むことができます。
また、金利上昇局面においても返済額が変わらないため、インフレ対策としても有効です。子育て世帯にとって、長期的な資金の見通しが立てやすいのは大きなメリットといえるでしょう。
通常は住宅ローンとリフォームローンを別で組む必要がありますが、フラット35リノベなら1本にまとめられるので手続きも楽になります。別々に借りた場合に比べて、金利や事務手数料のトータルコストを抑えることが可能です。
住宅購入からリフォームまで一貫して対応できるため、資金調達の煩雑さが軽減されます。一体型のため、金融機関との調整や書類作成も一本化されるのが魅力です。
民間のローンと異なり、保証人が不要な点もフラット35の大きな特徴です。手間やトラブルを減らすことができます。保証料もかからないため、初期費用の負担を抑えることができます。
家族や親族に頼らずに申し込める点は、単独名義で家を持ちたい人にとって大きな安心材料になるでしょう。住宅金融支援機構の支援により、公的な安心感も得られます。
通常、繰上返済や返済条件変更には手数料がかかりますが、フラット35なら無料です。ライフスタイルの変化にも柔軟に対応できるでしょう。
例えば、育児や教育費などで一時的に家計が厳しくなったとき、返済額の見直しがしやすくなります。
また、退職金やボーナスなどでまとまった返済をする際にも手数料を気にせず繰上返済が可能です。将来の不確実性に備える「家計の自由度」が高まるのは大きなメリットになりそうですね。
【フラット35】リノベはメリットが多い制度ですが、利用にあたっては注意すべき点もあります。
とくに、手続きの煩雑さやリフォーム内容の条件、専門家の関与が必要になる点などは、事前にしっかり把握しておきたいポイントです。
「使えると思っていたけど条件を満たしていなかった…」ということがないよう、注意点を確認しておきましょう。
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リフォームの内容が性能向上基準を満たしているか審査が必要なため、通常のローンに比べて準備すべき書類や工程が多くなります。審査には時間がかかることがあり、物件の購入スケジュールに影響を与える可能性もあります。
また、金融機関や建築士など複数の関係者との調整が必要になるため、スムーズに進めるには計画的な準備が重要です。
バリアフリー、断熱改修、耐震補強など、一定の「性能向上リフォーム」が前提となるため、デザイン性中心の改装などは対象外になることがあります。
例えば、内装をおしゃれに変えるだけのリフォームや間取り変更のみでは、制度の対象にならないケースが多いようです。性能向上リフォームには国が定めた基準があるため、事前にどのリフォーム内容が該当するか確認が必要です。
建築士などの専門家にリフォーム計画の確認・証明を依頼する必要があり、そのための費用もかかります。適合証明書の取得には数万円〜十数万円のコストがかかるケースもあります。
ただし、この証明がなければ【フラット35】リノベは利用できないため、必須のプロセスとなります。
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中古住宅を購入してリフォームを検討している場合、ローンの組み方にはいくつかの選択肢があります。
そのなかでも【フラット35】リノベは、金利の安定性や資金の一体化が魅力の制度です。ただし、手続きの複雑さや対象物件の条件など、通常のローンと比べて異なる点もあります。
ここからは、主な違いを比較表にまとめましたので、それぞれの特徴を理解したうえで、自分たち家族に合った選択肢を検討してみましょう。
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項目 |
【フラット35】リノベ |
通常の住宅ローン＋リフォームローン |
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金利 |
固定（低水準） |
住宅ローン：変動または固定 |
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手続き |
やや複雑 |
比較的シンプル |
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一体化 |
可能 |
基本は別々に借入 |
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対象物件 |
性能向上リフォームが条件 |
条件なしが多い |
フラット35リノベは手続きの手間はあるものの、長期的なコストメリットと安心感の大きい制度といえるでしょう。
【フラット35】リノベは、「中古住宅＋性能向上リフォーム」の費用をまとめて借りられる制度です。手続きの流れは、以下の2つのパターンに分けられます。
購入と同時にリフォームを実施する「セット型」のケースです。流れや手続きを順に見てみましょう。
出典：「【フラット３５】 リノベ（中古住宅購入+リフォーム（融資手続））」／住宅金融支援機構
希望の中古住宅を探しながら、耐震・断熱・バリアフリーなどの性能向上リフォームの内容を決めていきます。住宅事業者や設計事務所と相談しながら、要件を満たすプランを作成しましょう。
リフォーム内容が【フラット35】リノベの要件（性能向上）を満たすか、第三者機関による「事前確認」が必要です。この段階で、建築士などによる図面・仕様書の作成と審査依頼を行います。
金融機関に住宅ローンの仮申込みを行い、収入状況や物件・リフォーム内容の適合性が審査されます。審査結果によっては、計画の見直しが必要な場合もあります。
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中古住宅の売主と売買契約を結び、同時にリフォーム工事の契約も締結します。リフォーム費用も含めた総額で借入申請を行います。
融資が実行されると、代金の決済と工事がスタートします。工事完了後には「リフォーム後の適合証明」の検査を経て、正式に引渡し・入居となります。
出典：「【フラット３５】 リノベ（リフォーム済み住宅の購入（融資手続））」
すでにリフォーム工事が完了している中古住宅を購入するケースです。流れや手続きを順に見てみましょう。
性能向上リフォームが済んでいる住宅を取り扱う不動産会社や販売事業者に相談し、物件を選定します。
その物件が【フラット35】リノベの対象かどうか、「性能向上リフォーム済住宅」としての適合証明書が発行されているか確認しましょう。証明書がなければ、【フラット35】リノベの利用はできません。
適合証明書をもとに、通常の住宅ローンと同様に申込み・審査を行います。特にリフォーム内容に関する審査は省略されるため、手続きがスムーズです。
融資実行後、すぐに物件の引渡しとなり、入居が可能になります。すでにリフォームが完了しているため、工事を待つ必要がありません。
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今回の記事では、【フラット35】リノベの仕組み・メリット・注意点・手続きの流れなどについてご紹介しました。
【フラット35】リノベを活用すれば、中古住宅購入＋性能向上リフォームを、一本の長期固定金利ローンで実現できます。性能向上リフォームという条件はありますが、金利優遇や手数料無料などメリットもたくさんあります。長期的に安心して住み続けられる家をつくりたい方にぴったりです。
手続きや制度の詳細はやや複雑ですが、専門家に相談しながら進めれば難しくないでしょう。ぜひ、制度を活用して理想の住まいを手に入れましょう。